De duur van de huurovereenkomst.

De huurovereenkomst van onbepaalde duur bestaat niet meer. Elke huurovereenkomst loopt normalerwijze gedurende 9 jaar. Bij gebrek aan overeenkomst omtrent de duur wordt elke huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar. Zou het huurcontract voor minder dan 9 jaar werd afgesloten, wordt het automatisch beschouwd als een overeenkomst voor 9 jaar. Uitzonderingen hierop zijn de schriftelijke overeenkomsten voor 3 jaar of minder (huurcontracten van korte duur infra) of het schriftelijk huurcontract van meer dan 9 jaar. In het laatste geval is een authentiek huurcontract vereist met het oog op de tegenstelbaarheid aan derden.

De opzegging van de huurovereenkomst.

Opzegging is steeds vereist om stilzwijgende wederhuur te voorkomen.

Opzegging door de verhuurder bij huurovereenkomsten voor 9 jaar.

Gedurende de huurperiode van 9 jaar heeft de verhuurder de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een einde te maken aan de overeenkomst.

1. Opzegging voor persoonlijk gebruik.

De verhuurder kan te allen tijde de huur opzeggen om het gehuurde goed zelf persoonlijk te gebruiken.

Onder ‘persoonlijk gebruik’ verstaat de wet gebruik door zichzelf, zijn/haar echtgeno(o)t(e), afstammelingen, aangenomen kinderen, bloedverwanten in opgaande lijn, afstammelingen, aangenomen kinderen, bloedverwanten in opgaande lijn van zijn/haar echtgeno(o)t(e), bloedverwanten in zijlijn van zichzelf of van de echtgeno(o)t(e) tot 3de graad (voor huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 is opzeg voor familieleden in de derde graad niet meer mogelijk tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst).

persoonlijk gebruik – sanctie Het persoonlijk betrekken van het goed door de verhuurder of familielid moet plaatsvinden in het jaar van het verstrijken van de gegeven opzeg, of ingeval van verlenging, na teruggave van het goed door de huurder. Het goed moet werkelijk en doorlopende betrokken blijven gedurende minstens 2 jaar.

Indien deze voorwaarden niet vervuld worden, heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan 18 maanden huurprijs. Tenzij de verhuurder buitengewone omstandigheden kan inroepen. Buitengewone omstandigheden zijn bepaalde toestanden die kunnen zich voordoen en die niet kunnen beschouwd worden als misbruik, maar die hun oorsprong vinden in de moeilijke toestand waarin de verhuurder zich bevindt.

Opzegtermijn;

De verhuurder dient een opzegging van 6 maand te betekenen. Om geldig te zijn moet de opzegging het motief en de identiteit van de persoon vermelden die het gehuurde goed persoonlijk en werkelijk zal betrekken.

Aanvullend recht;

Deze bepaling van de huurwet is niet verplichtend. Het huurcontract kan bepalen dat de grond voor vroegtijdige beëindiging is uitgesloten.

2.Opzegging voor het uitvoeren van werken.

De verhuurder kan de overeenkomst eveneens beëindigen indien hij wederopbouwingswerken, verbouwings- of renovatiewerken van het gehuurde goed overweegt.

wanneer kan de verhuurder opzeggen voor het uitvoeren van werken? De verhuurder kan deze werken enkel uitvoeren bij het verstrijken van elke driejarige periode. De verhuurder dient een opzegging van 6 maand te betekenen. De opzegging moet het motief toelichten en beantwoorden aan vier voorwaarden:

-vergezeld van een afschrift (hetzij van een bouwvergunning, hetzij van een gedetailleerd bestek, hetzij een beschrijving van de werken met gedetailleerde raming van de kosten indien de verhuurder van plan is te werken zelf uit te voeren, hetzij van een aannemingsovereenkomst)

-de verhuurder moet aantonen dat hij de voorgenomen werken uitvoert in overeenstemming met de wettelijke en reglementaire bepalingen inzake stedenbouw in acht neemt.

-de verhuurder moet bewijzen dat de werken het bewoond gedeelte betreffen dat door de huurder betrokken wordt.

-de verhuurder moet bewijzen dat de kosten de werken drie jaar huurprijs overtreffen.

aanvang van de werken – einde van de werken De werken moeten beginnen binnen de 6 maand en beëindigd zijn binnen de 24 maand na het verstrijken van de gegeven opzeg, of ingeval van verlenging, na teruggave van het goed door de huurder. Ingeval deze bepalingen niet worden nageleefd is een vergoeding van 18 maanden aan huurder verschuldigd.

aanvullend recht Deze bepaling van de wet is niet verplichtend. Het recht van de verhuurder om het huurcontract te beëindigen om werken uit te voeren kan worden uitgesloten of worden beperkt. 5.1.1.3. Ontbinding zonder motivering, mits schadevergoeding Op het eind van de eerste periode of de tweede driejarige periode mag de verhuurder de overeenkomst zonder motief beëindigen op voorwaarde een opzegging van 6 maanden aan de huurder te betekenen en een vergoeding te betalen aan de huurder.

bedrag van de schadevergoeding De vergoeding bedraagt 9 maanden huur, indien de opzegging betekend werd op het eind van de eerste driejarige periode.

De vergoeding bedraagt 6 maanden huur, indien de opzegging werd betekend op het eind van de tweede driejarige periode.

aanvullend recht Deze bepaling van de wet is niet verplichtend. Dit betekent dat de overeenkomst het recht van de verhuurder kan uitsluiten of beperken om het huurcontract te beëindigen om werken uit te voeren.

Opzegging door de huurder.

De huurder mag op elk moment de huurovereenkomst beëindigen op voorwaarde dat hij aan de verhuurder een opzegging van 3 maand betekent. Hij hoeft zijn opzegging nooit te motiveren.

Bedrag van de schadevergoeding.

Gedurende de eerste drie jaren van de huurovereenkomst moet hij nochtans aan de verhuurder een vergoeding betalen gelijk aan: -3 maanden huur indien hij tijdens het eerste jaar vertrekt; -2 maanden huur indien hij tijdens het tweede jaar vertrekt; -1 maand huur indien hij tijdens het derde jaar vertrekt.

Nadien is er geen vergoeding verschuldigd. De betaling gebeurt tijdens de eindafrekening tussen de partijen bij het verstrijken van het contract.

Tegenopzegging.

Bij een opzeg van 6 maanden door de verhuurder gegeven om reden van persoonlijke bewoning, uitvoering van werken of zelfs zonder motief, kan de huurder een tegenopzeg geven van 1 maand, zonder een schadevergoeding te moeten betalen, ook al gebeurt de opzeg tijdens de eerste 3 jaar van zijn contract.

Huurovereenkomsten met een korte duur (3 jaar of minder).

Het gaat hier om huurovereenkomsten voor een totale duur van niet meer dan 3 jaar. Dergelijke overeenkomsten moeten schriftelijk gesloten worden. Indien dit niet het geval is, wordt de overeenkomst beschouwd te zijn afgesloten voor 9 jaar.

Noch de huurder, noch de verhuurder kunnen de overeenkomst vroegtijdig beëindigen tenzij contractueel anders werd overeengekomen. De wet van 13 april 1997 heeft echter het principe van de korte duur contracten gewijzigd. Voor contracten gesloten vanaf 31 mei 1997, vernieuwd of verlengd na deze datum, gelden de volgende bepalingen:

-het blijft mogelijk opeenvolgende overeenkomsten voor een totale duur van niet meer dan 3 jaar af te sluiten; -dergelijke contracten kunnen slechts één keer schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden (o.m. dezelfde huurprijs) worden verlengd -de overeenkomst kan worden beëindigd mits een opzeggingstermijn van 3 maand te betekenen vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn.

Huurovereenkomst met een lange duur.

De mogelijkheid bestaat een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duur van meer dan negen jaar af te sluiten.

Voor deze huurovereenkomst gelden dezelfde bepalingen als deze van de overeenkomst van negen jaar.

Huurovereenkomst voor het leven.

Deze huurovereenkomst, die schriftelijk moet worden opgemaakt, eindigt automatisch wanneer de huurder overlijdt. Geen vroegtijdige verlenging mogelijk tenzij contractueel bedongen. De huurder kan de overeenkomst in dit geval wel op ieder tijdstip opzeggen, met een termijn van drie maand.

Deze nieuwe bepalingen gelden voor de levenslange huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997.

Beschik ik over ander mogelijkheden om een huurovereenkomst te beëindigen?

Wanneer de huurder of de verhuurder de verplichtingen die hem in de huurovereenkomst of door de wet worden opgelegd niet nakomt, kan de tegenpartij deze laten oproepen of dagvaarden voor de vrederechter om, ofwel de volledige uitvoering van de wet te vragen, ofwel om de ontbinding van de huurovereenkomst te eisen, telkens met in begrip van schadevergoeding en interesten.

De partijen kunnen steeds onderling overeenkomen de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen. Het verdient de aanbeveling om steeds het onderling akkoord schriftelijk te beëindigen, met het oog op eventuele latere betwistingen.

Maakt het overlijden een einde aan de huurovereenkomst?

Het overlijden van de huurder of verhuurder stelt geen einde aan de huurovereenkomst. De overeenkomst loopt gewoon door en de erfgenamen van de overledene nemen gewoon alle rechten en verplichtingen over. Deze erfgenamen doen de overeenkomst dan slechts beëindigen door de naleving van de gewone opzeggingsmodaliteiten, net zoals de huurder of de verhuurder dit had kunnen doen. Indien een clausule in de huurovereenkomst vermeldt dat de huurovereenkomst automatisch wordt ontbonden in geval van overlijden, dan is deze clausule nietig. Zij kan niet worden ingeroepen. Enkel de rechter kan de ontbinding uitspreken.