Toepassingsgebied van de huurovereenkomst

Wat is een huurovereenkomst?

De huurovereenkomst bestaat zodra een persoon, de verhuurder genoemd die meestal ook de eigenaar is, het gebruik of het genot van een onroerend of een deel ervan aan een andere persoon, de huurder genoemd, tegen het betalen van een huurprijs verhuurt.

Kies ik voor een mondeling of een geschreven huurovereenkomst?

Een mondelinge huurovereenkomst is volkomen geldig. Toch is het aan te raden een huurovereenkomst schriftelijk op te maken. Want in geval van problemen kunnen zowel huurder als verhuurder aan de hand van de schriftelijke overeenkomst bewijzen welke afspraken er werden gemaakt.

Een schriftelijke overeenkomst tussen huurder en verhuurder dient te worden opgesteld in evenveel exemplaren als er partijen zijn in de overeenkomst. Ieder exemplaar dient het aantal originelen te vermelden die opgesteld en ondertekend worden. Elk partij moet over een origineel exemplaar te beschikken. Indien de overeenkomst slechts in één exemplaar werd opgesteld, zal de huurovereenkomst worden beschouwd als een mondelinge overeenkomst.

De wet beschermt beide vormen van overeenkomsten, maar bij mondelinge overeenkomsten is er geen indexering van de huurprijs mogelijk (huurovereenkomsten gesloten vanaf 31 mei 1997), bovendien zal de duur van de overeenkomst van rechtswege wordt beschouwd als een huurovereenkomst van negen jaar. Overeenkomsten met een duur van minder dan drie jaar of méér dan 9 jaar kunnen enkel schriftelijk worden opgesteld.

Wat verstaat de wet onder ‘hoofdverblijfplaats‘ van de huurder?

De hoofdverblijfplaats is de plaats waar de huurder daadwerkelijk woont, m.a.w. daar waar de huurder is ingeschreven in het bevolkings- of vreemdelingenregister. Andere elementen zoals brieven, getuigenissen, facturen kunnen ook worden ingeroepen om vast te stellen dat de huurder het goed bestemt tot hoofdverblijfplaats.

De woninghuurwet is dus niet van toepassing op secundaire verblijfplaatsen zoals vakantiewoningen, studentkamers, caravans, garages, enz.

De wet is niet van toepassing op de verhuring van kantoorruimtes voor bedrijven of vrije beroepen (de handelshuurwetgeving is dan van toepassing).

Hoe kan ik het bestaan van de huurovereenkomst bewijzen?

Indien de overeenkomst geschreven is, is het bestaan ervan meestal gemakkelijk ervan te bewijzen. Indien de huurovereenkomst mondeling is en indien de uitvoering ervan is nog niet begonnen, (de woning werd nog niet betrokken of indien nog geen enkele huurprijs werd betaald) kan het bewijs door getuigen niet worden aanvaard (de eed kan slechts afgelegd worden door wie het bestaan van de overeenkomst ontkent). Het is dus in dit geval nagenoeg onmogelijk om het bestaan van de huurovereenkomst te bewijzen.

Indien de uitvoering van de overeenkomst begonnen is kan het bestaan ervan slechts schriftelijk of op bekentenis kan bewezen worden.

Dient een huurovereenkomst geregistreerd te worden?

De registratie van een geschreven huurovereenkomst is een verplichte formaliteit die wordt opgelegd door de bepalingen van het fiscaal recht. Na ondertekening van de huurovereenkomst is men verplicht om het huurcontract te laten registreren op het registratiekantoor van de plaats waar het goed is gelegen.

De adressen van het bureau van de ontvanger der registratie zijn vermeld in de telefoongids onder de rubriek “Ministerie van Financiën-Registratie”). wat is het nut van registratie? Door een huurovereenkomst te laten registreren bekomt men een vaste dagtekening. De huurder kan zich tegenover een nieuwe eigenaar beroepen op de huurvoorwaarden die hij met de vorige eigenaar bedongen heeft. De nieuwe eigenaar moet deze voorwaarden dan respecteren.

Het niet-naleven van de registratieplicht heeft evenwel niet tot gevolg dat de huurovereenkomst tussen de huurder en verhuurder onderling niet zou gelden. Het maakt voor de huurder en de verhuurder niets uit indien de huurovereenkomst al dan niet geregistreerd werd. Voor hen is de overeenkomst sowieso bindend. wanneer moet de huurovereenkomst geregistreerd worden? Elke geschreven huurovereenkomst moet binnen een termijn van vier maanden na ondertekening worden geregistreerd. Een huurovereenkomst die mondeling tot stand komt kan men uiteraard niet laten registreren.

Bij de ondertekening van de huurovereenkomst dienen er dus 3 exemplaren te worden ondertekend. Eén exemplaar voor de verhuurder, één voor de huurder en tenslotte één exemplaar voor de ontvanger van het registratiekantoor.

Hoeveel kost de registratie van een huurovereenkomst?

De registratiekosten voor een huurovereenkomst betreffende de hoofdverblijfplaats zijn bepaald op een algemeen vast recht van 24.79 euro.

Wie betaalt de registratiekosten?

Normaal wordt er tussen huurder en verhuurder overeengekomen dat elk de helft van de kosten van de registratierechten betaalt. Veelal wordt er in de huurovereenkomst bepaald dat de huurder de registratiekosten op zich neemt. Deze bepaling is rechtsgeldig en moet dus ook worden uitgevoerd.

Wie is ‘huurder’ wanneer de huurovereenkomst betrekking heeft op de woning van een gehuwd paar of wettelijk samenwonenden?

De huurovereenkomst betreffende de woning die bestemd is tot hoofdverblijfplaats van een gehuwd paar wordt altijd verondersteld door beide echtgenoten te zijn gesloten, zelfs indien het contract gesloten werd door één van de echtgenoten, en zelfs wanneer het gesloten werd vóór het huwelijk. De huurovereenkomst is altijd het eigendom van beide echtgenoten.

Alle opzeggingen, betekeningen en exploten met betrekking tot de huurovereenkomst zal de verhuurder in twee exemplaren afzonderlijk aan elk van de echtgenoten moet opsturen. In de praktijk zal een brief in twee afzonderlijke omslagen geadresseerd worden aan Mevrouw X en een andere aan Mijnheer Y.

Alle opzeggingen, betekeningen en exploten dienen door de twee echtgenoten-huurders afzonderlijk aan de verhuurder geadresseerd worden. wat indien deze formaliteiten niet nageleefd worden? De verhuurder kan de nietigheid van de aktes die hem werden opgestuurd niet inroepen omwille van het feit dat deze regel de bescherming van de belangen van de echtgenoot-echtgenote beoogt.

Elk van de echtgenoten zal nochtans de nietigheid van de akten, die slechts aan één van hen geadresseerd werden door de verhuurder of die slechts door één van de echtgenoten aan de verhuurder werden geadresseerd, kunnen inroepen, op voorwaarde echter dat zij kunnen bewijzen dat de verhuurder kennis had van hun huwelijk.

In praktijk dienen de echtgenoten die deze regel willen inroepen uitdrukkelijk vermelden dat zij gehuwd zijn of de verhuurder per aangetekende brief over hun huwelijk inlichten indien het huwelijk na het sluiten van de huurovereenkomst plaatsvindt.

Deze regels gelden eveneens voor de wettelijk samenwonenden (Wet van 23 november 1998, in werking op 1 januari 2000).