Wat u moet weten wanneer u een woning koopt

1.Welke stedenbouwkundige voorschriften gelden er?

Welke stedenbouwkundige voorschriften gelden er?

Voordat u een perceel grond of een gebouw aankoopt, vraagt u het best enkele inlichtingen aan de bevoegde instanties, om zeker te zijn dat uw project kans op slagen heeft. De meest aangewezen en snelste manier om aan informatie te komen is een bezoek te brengen aan de technische dienst van de gemeente of stad waar de grond is gelegen. Soms wordt deze dienst ook de dienst stedenbouw of de dienst ruimtelijke ordening genoemd. Deze mensen zijn vertrouwd met de plaatselijke situatie en zijn goed op de hoogte van het gemeentelijk ruimtelijk beleid. Het gemeentebestuur moet wettelijk alle plannen bijhouden die op het gemeentelijke grondgebied betrekking hebben. Dit zijn dus gewestplannen, algemene plannen van aanleg, bijzondere plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen, verkavelingsplannen, rooilijnplannen, verordeningen en ook onteigeningsplannen. U hebt het recht om al deze plannen en documenten in te kijken en inlichtingen te vragen die betrekking hebben op het perceel dat u interesseert. Al deze plannen worden ook verwerkt in het “plannenregister” dat elke gemeente heeft of moet ontwikkelen.

Wat te vragen aan het gemeentebestuur ?

1. Wat is de bestemming van het perceel volgens het goedgekeurde gewestplan ?

Als het perceel in een van de verschillende soorten woongebied ligt, is dat al een hele geruststelling. Als het perceel in het woonuitbreidingsgebied ligt, kunt u daar niet zomaar op bouwen. Als het perceel niet in een woongebied ligt, dan mag er in principe geen nieuw woonhuis op gebouwd worden. Uitzonderingen zijn soms mogelijk in de volgende gevallen :

  • Het perceel maakt deel uit van een goedgekeurde, niet-vervallen verkaveling.
  • Het betreft een bedrijfswoning bij een landbouw- of tuinbouwbedrijf, of een woning voor bewakings-personeel bij het bedrijf op een industrieterrein.

U kunt het gewestplan ook online raadplegen.

Sinds 1 mei 2000 worden de gewestplannen in principe niet meer gewijzigd. Ze worden op sommige plaatsen vervangen door gewestelijke, provinciale of gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen. Vraag of het perceel in een dergelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ligt.

2. Bestaat er een goedgekeurd algemeen of bijzonder plan van aanleg (of gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan) waarin het perceel gelegen is ?

Zo ja, dan onderzoekt u best :

  • wat de bestemming van de grond is ;
  • wat de stedenbouwkundige voorschriften vastleggen in verband met de plaatsing van het gebouw, afstanden ten opzichte van de perceelsgrenzen, te gebruiken materialen, dakhelling, aantal bouwlagen enzovoort.

Zo neen, vraag dan of er al een ontwerp van bijzonder plan van aanleg of gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan bestaat. Het is immers van belang niet enkel de bestemming van de gronden te kennen op het moment zelf, maar ook te weten wat er later door anderen of uzelf gebouwd mag worden of door de gemeente gepland is. En dat staat in die plannen opgetekend.

3. Bestaat er een onteigeningsplan waarin het perceel is opgenomen ?

Zo ja, op welke termijn wordt een onteigening gepland ? Wordt het perceel volledig of gedeeltelijk onteigend ? Waarom en door wie wordt er onteigend?

4. Ligt uw perceel in een verkaveling ?

Indien het perceel grond een lot is uit een goedgekeurde verkaveling, dan moet u er rekening mee houden dat onder bepaalde voorwaarden een verkavelingsvergunning kan vervallen en niet meer geldig is. Vandaar dat u nauwkeurig moet laten onderzoeken of de verkaveling niet vervallen is.

5. Bestaat er een rooilijnplan ?

Een rooilijnplan legt met een lijn de toekomstige grens vast tussen het openbare domein en de private eigendommen. Dit heeft als gevolg dat voor de rooilijn geen nieuwbouw mogelijk is. Voor verbouwing van al bestaande gebouwen, die getroffen zijn door een rooilijn, gelden speciale regels.

6. Bestaan er erfdienstbaarheden ?

De gemeente kent niet alle erfdienstbaarheden. Maar de belangrijkste, zoals ondergrondse leidingen die sommige percelen doorkruisen, kent ze wel. Ook kent de gemeente sommige erfdienstbaarheden van doorgang, zoals voetwegen, loswegen, en dergelijke.

7. En informeer ook bij de gemeente of er een provinciale of gemeentelijke stedenbouwkundige verordening bestaat.

Want ook daardoor kunnen bijkomende stedenbouwkundige normen in verband met maximum dakhoogte of te gebruiken materialen verplicht worden. De gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen vindt u hier.

8. Andere gegevens

Ook andere gegevens of plannen kunnen de bouwmogelijkheden op het perceel beïnvloeden. We denken hierbij aan habitat- of vogelrichtlijngebieden, de nabijheid van een spoorlijn, de waterproblematiek, de aanwezigheid van een bos op het perceel, ...

Vaak zijn mensen verwonderd dat er geen gedetailleerde bouwvoorschriften voor hun perceel bestaan. Maar dergelijke voorschriften bestaan enkel binnen uitvoeringsplannen, bijzondere plannen van aanleg of verkavelingen.

Wat is het stedenbouwkundig attest?

Elke mondeling verkregen informatie heeft uiteraard weinig juridische waarde. Wilt u de inlichtingen over het perceel dat u interesseert schriftelijk bevestigd zien, dan kunt u een stedenbouwkundig attest (S.A.) aanvragen bij het gemeentebestuur. Een dergelijk attest geeft meer zekerheid.

Het attest wordt verleend op basis van een door u opgemaakt schetsontwerp. Op de technische dienst van uw gemeente kunt u de nodige aanvraagformulieren bekomen. Om een stedenbouwkundig attest aan te vragen hebt u geen architect nodig. U hoeft ook geen eigenaar van de betrokken grond te zijn. U kunt dus zonder veel kosten en zonder risico meer zekerheid verkrijgen over de bouwmogelijkheden op een bepaald perceel.

Let op ! Een attest is nog geen stedenbouwkundige vergunning, en de erop vermelde informatie inzake bestemming en de opgelegde voorwaarden blijft slechts twee jaar geldig te rekenen vanaf de uitreiking van het attest.

2.Heerst er een recht van voorkoop op de woning?

Op de website www.rechtvanvoorkoop.be vindt u alle informatie over de verschillende rechten van voorkoop die kunnen rusten op het perceel of de woning die u wilt kopen/verkopen. Het GEO-loket recht van voorkoop vindt u op de website van het OC GIS-Vlaanderen.

Wat is Voorkooprecht?

Voor meer informatie over het wat, hoe en waarom van het voorverkooprecht kan u terecht op de website van de VMSW.

U komt bij de specifieke informatie terecht op deze pagina:

http://www.vmsw.be/Professionelen/Voorkooprecht/tabid/4898/language/nl-BE/Default.aspx

Om zelf na te gaan of er een recht van voorkoop op uw woning heerst, kan u ook terecht op de website van de VMSW.

3.Is deze woning vergund?

Is deze woning of dit gebouw vergund?

Een vraag die kandidaat-kopers van een woning of een gebouw zich meer en meer stellen vooraleer ze beslissen een onroerend goed aan te kopen. En gelukkig maar!

De gemeenten zijn bezig met de opmaak van de vergunningenregisters. In zo’n register worden in principe alle in het verleden afgegeven stedenbouwkundige vergunningen (bouwvergunningen) vermeld.

Als uw gemeente al zo’n vergunningenregister heeft, kunt u (of een ambtenaar van de dienst ruimtelijke ordening) het register (een databank op computer) consulteren op het gemeentehuis. Als de gemeente zo’n register nog niet heeft, dan zal de ambtenaar op een andere manier de door u of uw notaris gevraagde gegevens opzoeken. U zal bijvoorbeeld te weten komen of de woning die u interesseert, vergund werd op een bepaalde datum. Ook dan kunt u best aan de hand van de vergunning en de erbij gevoegde bouwplannen nagaan, of de vroegere bouwheer zich wel aan zijn vergunning gehouden heeft. Het is aan te raden om na te gaan of de bouwheer nadien nog (verbouwings)werken heeft uitgevoerd zonder vergunning.

In sommige gevallen weet de gemeente af van het bestaan van een proces-verbaal over een bouwmisdrijf. Helaas beschikt de gemeente niet over alle processen-verbaal, die door andere instanties zijn opgesteld. Elke dagvaarding en elke rechterlijke beslissing betreffende een bouwmisdrijf wordt op verzoek van de deurwaarder overgeschreven in het hypotheekkantoor van het gebied waarin het onroerend goed is gelegen. Deze maatregel zorgt ervoor dat mogelijke kopers via hun notaris of het hypotheekkantoor in kwestie de nodige informatie kunnen bekomen.

Wat als er geen vergunning is, maar het gebouw is al oud?

De stedenbouwwet is tot stand gekomen in 1962. Alle gebouwen die van daarvoor dateren worden daarom normalerwijze beschouwd als vergund. De vorige eigenaar mag na 1962 natuurlijk geen verbouwingswerken hebben uitgevoerd zonder vergunning.

Voor gebouwen die dateren tussen 1962 en de datum van het van kracht worden van het gewestplan (ca. 1976 – 1980) bestaat een aparte, iets ingewikkelder regeling.

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening regelt het zo:

“Art. 4.2.14. §1. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden vóór 22 april 1962, worden voor de toepassing van deze codex te allen tijde geacht te zijn vergund.

§2. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden in de periode vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarbinnen zij gelegen zijn, worden voor de toepassing van deze codex geacht te zijn vergund, tenzij het vergund karakter wordt tegengesproken middels een proces-verbaal of een niet anoniem bezwaarschrift, telkens opgesteld binnen een termijn van vijf jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.

Het tegenbewijs, vermeld in het eerste lid, kan niet meer worden geleverd eens de constructie één jaar als vergund geacht opgenomen is in het vergunningenregister. 1 september 2009 geldt als eerste mogelijke startdatum voor deze termijn van één jaar. Deze regeling geldt niet indien de constructie gelegen is in een ruimtelijk kwetsbaar gebied.

§3. Indien met betrekking tot een vergund geachte constructie handelingen zijn verricht die niet aan de voorwaarden van §1 en §2, eerste lid, voldoen, worden deze handelingen niet door de vermoedens, vermeld in dit artikel, gedekt.

§4. Dit artikel heeft nimmer voor gevolg dat teruggekomen wordt op in kracht van gewijsde gegane rechterlijke beslissingen die het vergund karakter van een constructie tegenspreken.”

Wat als er een bouwmisdrijf gepleegd is?

Dan is het alsnog mogelijk om een vergunning (regularisatievergunning) aan te vragen. Of men deze vergunning zal kunnen krijgen, hangt van het concrete geval af. Als mogelijke koper onderhandelt u best met de verkoper. Wie vraagt de regularisatievergunning aan? Wie betaalt de kosten hiervoor? U kunt best een zo duidelijk mogelijke voorlopige koopverbintenis (compromis) afsluiten. Daarin kunt u bijvoorbeeld als “opschortende voorwaarde” laten opnemen dat de koop enkel doorgaat - indien er geen bouwmisdrijf wordt vastgesteld; - of indien de verkoper eerst een regularisatievergunning bekomt; - of indien u een regularisatievergunning bekomt; al naargelang de afspraken die tussen u en de verkoper gemaakt worden.